海宁百合花园

① 杭州绿城华景川百合花园什么情况

绿城华景川百合花园位于海宁市许村镇人民大道与锦绣路交叉口，属于临杭新区。项内目北接海宁中国家纺城容，南邻上塘河。项目优势：1.，交通优势：占位杭海轻轨第一站——许村镇站，高速公路：杭甬高速许村出口距项目仅1公里，尽享便利的交通优势。 紧邻主干道天顺路，是临杭新区范围的一条贯穿南北的主干道，往北连接中国家纺城，往南连接许村镇中心。通过杭海轻轨无缝对接杭州地铁1号线。2，周边配套成熟，与新天地购物中心相距约500米，项目周边汇聚一站式优质教育资源，许村镇第一幼儿园、许村镇第二中心幼儿园（新建）、许村镇中心小学、许村中学、海宁五中，书香浸染。 可满足您孩子的一站式教育需求。总的来说，随着杭州进一步外扩，城市溢出效应很明显，靠近杭州的海宁价值也将进一步提升，无论是投资还是自住，未来还是很有升值空间的。

② 热门城市买不了房，那如何判断周边城市是否值得入场

文｜大老哥

编辑｜bis饼干

全文共计3863字，阅读大约需要8分钟

行家简介｜大老哥，知名民间房地产行家，都市快报等多家媒体的特邀买房专家，2003年以来给上万人做过买房咨询，被誉为老百姓最贴心的买房顾问！

热门城市，房价高企，房票难得，一房难求，所以很多人就把目光转向了热门城市的周边。

这种模式到底对不对呢？

如果选择了周边城市，怎样买才最符合房地产投资的逻辑呢？

1

以热门城市举例，周边谁合适做标的？

杭州楼市一房难求后，有很多投资客就把目光转向了一些周边城市。我也曾经推荐过一些城市，比如海宁，临安，绍兴、柯桥等等这样一些杭州的轻轨能够到达的城市，离杭州又比较近，当地的经济也比较发达。

最近，经常会有人问我海宁买哪里，买什么楼盘比较好。所以带着了解楼市的任务，我利用周末的时间去海宁考察了一下。

其实杭州到海宁还是挺方便的，开车一个多小时，高速公路走走也挺通畅的，高铁也蛮便捷。再加上未来轻轨的建设。整个海宁和杭州之间的联系，从交通方面来讲还是很方便。

前些年海宁著名百合花园开盘的时候我们去参观过，当时的价格便宜。后来就没有怎么去了解海宁楼市，海宁与杭州之间有轻轨规划后，今年年初我在网上了解了一下海宁很多房价还在6000―10000元／左右。

2

海宁为什么有一定潜力？

海宁还是有一定潜力的，原因有二：

一二线城市的限购，导致购买力溢出到周边城市。上海和杭州购买力的溢出，拉动了海宁当地楼市。

轻轨的规划和建设，加上高速高铁等交通的高度发达也会带来一定的购房需求。

当地经济发达，特别是海宁皮革城带来了不少外来人口，加上当地拆迁，有一定的市场需求。

3

在海宁，我选择去看了哪些盘？

因为时间关系，主要是看一些轻轨附近或者核心地段的楼盘――

第一站

东方都市

图片源自大老哥

浙大国际学院旁，距离轻轨站200多米。整个楼盘34万方，目前在售的19号楼房源价格在15000元／左右，需要搭售车位。整个楼盘所剩房源不多。该楼盘是海宁价格最高的楼盘之一。

因为地处新区，周边有鹃湖、浙大国际学院等规划。

这是海宁为数不多的真正的轻轨楼盘。

第二站

公元道一号

图片源自大老哥

海宁银泰商圈附近的有好几个楼盘，四季香榭、汇高百悦府、祥生钱塘院子等。虽然他们在距离轻轨站一两公里的地方，但因为商圈关系，目前价格也都在14000元／左右，不过都是尾盘，房源很少。附近唯一一个在售房源较鑫的楼盘是公元道一号，定位高端，跟东方都市齐名，干挂石材立面，价格也在14000元／上下，目前房源比较充足，也搭车位和储物间。

第三站

万城理想公馆

图片源自大老哥

位置在海宁皮革城附近，距离轻轨站1.5公里左右，距离地铁站也有点距离。楼盘只有7万方，目前在售的是2幢小高层，面积段是108方和188方，价格12000元／左右，也需要搭售车位。

第四站

卡森卫星城

图片源自大老哥

卡森卫星城距离海宁皮革城3公里左右。楼盘规模比较大，有140万方，是本地的皮革企业开发的。现在在售的主要是三期的高层和合院式的排屋，高层价格在11000－12000元／，排屋价格20000元／多。也需要搭售车位。距离轻轨站斜桥站大概1公里左右。我看了一个数据，光2月份就卖了300来套，销售量还是挺大的，不过当时价格比较低。

我还跟当地的中介和分销的朋友聊了一下，得知海宁周边楼盘还是比较多，但核心板块核心地段核心商圈的楼盘也不多。从今年3月份以来，整个海宁的楼市，销售节奏很快，销售情况比较火爆。

4

对海宁楼市现状的几个观点

海宁房价今年跃升明显

像公元道一号去年年底的价格9000元／多一点，现在14000元／左右，大概涨了40%。百悦府也涨了不少，东方都市去年卖的也是9000元／多，现在14000―15000元／，可以说今年以来价格有点暴涨。

但海宁总体上价格涨幅虽然比较大，但和历史成交数据去比，涨的也不是特别多。

历史上海宁房价最高的年份是2013年，当时海宁市商品房成交的均价在9572元／。有一个买百悦府的女士讲了，她说13年底在百悦府买了一套，价格应该是在12000―13000元／左右，后来到15年下跌比较厉害，到了15年、16年价格还是处在低位。到了17年2、3月份开始涨，现在涨回14000多元／，从14年初的12000―13000元／跌到9000多元／，现在又回到14000多元／。

所以海宁的房价涨幅虽然比较大，但是和历史相比涨幅也不是太高，海宁均价最高是2013年9579元／，到了14年是8172元／，15年是8375元／，16年是8242元／。

图片截自海宁房天下

现在（2017年）新房的均价还在9000多元／，市中心区域房价在14000元／左右。所以总体上来讲上涨幅不大，只是3月份以来确实涨的比较多一点。

海宁可售房源不多

在海宁看房过程中看到这些楼盘有的建了一半，有的刚刚结顶的楼盘，但进去问了一下，基本都无房可售。可见今年以来，海宁的去化速度还是非常快的，和杭州差不多了，很多楼盘已经无房可售了。

数据显示，仅仅2016年海宁整个商品房销售量就达到18159套。

2016年海宁拍了136.57万方的土地，按照容积率2.5,100平米一套计的话，也就是2万多套房子。这样的去化量还是很快的。所以海宁一些核心地段房源比较少。

严格的限价下，搭售车位成为常态

现在海宁由于价格也受到了备案价限价的抑制，调不上去。开发商采取的普遍措施就是搭车位，有的搭一个，有的搭两个，甚至有的搭储藏室，搭车位是普遍现象。

宽松的限购限贷政策

海宁是限购的，外地户口限购一套，本地户口不限购。

贷款海宁政策相对来讲比较松，比如你是外地户口，夫妻双方只要还没有在还按揭的，或者按揭已经还清了，在海宁都算首套，首付最低可以3.5成。

海宁和杭州正快速接轨

海宁现在确实建设的速度比较快，特别是与杭州的接轨方面也做了大量的工作。比如许村这里搞了临杭开发区，在下沙北还有连杭开发区，海宁主动接轨杭州的工作做得比较好。

轻轨建设已经如火如荼在进行，我们在回来的路上看到路上都用挡板挡起来了，轻轨的建设都已经开始了，按计划将于2020年年通车。

海宁是行政区划不属于杭州地区，但它却是接轨杭州最积极的一个城市，无论在轻轨建设，无论在开发区的建设，都和杭州主动接轨。所以这也是海宁楼盘受到杭州购房者欢迎的一个原因。

海宁的外地投资客较多，投资性需求是拉动房价的主因

我看到一个数据，2016年海宁住宅市场通过市外营销机构的成交量占到了43%左右，外地客户占到了很大的比例。比如今年2月卡森卫星城单月卖了300套，但很大程度上也是外来客户带来的购买力。

今年上半年的比例可能更高，也就是说海宁市场这一波的价格拉升，除了房地产大市比较好，当地需求较旺，但主要是大城市购买力的溢出，特别是上海、杭州的购买力溢出到海宁，对海宁房价的拉升起到了很大的作用。

投资性需求购房者拉动海宁房价，这也符合楼市价格上涨规律。如果光是本地的刚需，是不太可能把价格拉的这么高、拉的这么快的，主要还是由于很多的外地购房者到海宁去买房，造成了海宁价格短期内涨幅较高，涨幅也较快。

5

如何判断海宁未来的楼市？

我觉得，有几个数据还是值得大家关心的。

外来购房者比例过高，未来谁来做接盘侠？

前面讲了海宁的外来投资客较多，投资客是要兑现的，这部分成交量怎么去兑现？谁来接盘？这是一个问题。当地人愿不愿意以更高的价格来接这些投资客的盘？

为什么说当地人接盘的可能性比较小呢？因为海宁常住人口虽然在县级市里面算是比较多的，有83万人。但是这几年人口增长的速度还是比较慢的。

资料显示，海宁2007年到2011年户籍人数前20年差不多一直处在60来万的水平。我们讲常住人口是指在海宁居住半年以上的人口加在一起是83万，但是海宁的户籍人口这20年来一直徘徊在60万到64万之间，所以它的人口增加是比较慢的。

另外一个数据，海宁2016年比2015年人口只增加了5500人，这里面很多是新生人口增加比较多，外来人口比较少。而且人口增长的速度是在放缓的，2012年到2016年比2007年到2011年，这十年比之前的十年人口增加的速度下降了1.45个点，海宁人口增加的速度在放缓。

我没有查到海宁当地住房的保有量，人均自有住房的保有量，或者人均居住面积的数据没有查到，但是我相信海宁当地人的人均居住面积，以及自有住房的比例还是挺高的。

在一个人口增长放缓，外来人口不多的城市，今后如果房地产速度发展过快，商品房销售量过高，外地人买的太多的情况下，我还真有点担心未来谁来接盘的问题。这是一点疑虑。

海宁支柱产业的未来趋势

海宁是以皮革业为主导产业的，现在海宁皮革城每年的销售额大概达到了200多个亿。皮革城是海宁的一张名片。

但是目前由于互联网经济的发展，传统的零售业其实已经在慢慢转变了，网上消费，从线下到线上，原来很多东西，特别是一些高档的皮衣，这些东西可能在网上消费的人比较少，但这几年增长的速度也是比较快的。网上销售对传统零售业的冲击还是有影响的，这种冲击对未来的影响到底如何现在还无法评估，我觉得未来可能冲击的会更厉害一点。

皮革城以实体店为主这种商业模式今后也会得到改变，这个靠传统产业吸引大量经营人员入驻海宁的趋势也会改变。

所以我担心的商品销售互联网化以后，对传统商城的影响会比较大。因为这既是一个产业聚集的行业，同时也是吸引外来人口的一个重要的行业。如果这个行业慢慢转变以后，到海宁经商、就业的人数可能会下降，人口的导入可能会进一步降低。

海宁现在还是传统产业为主，很难听到海宁有什么高科技，或者新的产业、新的技术。未来随着环保监管的加强，对污染企业监管的加强，一些传统企业会不会面临发展的瓶颈？如果没有新兴产业的发展，海宁来之前的高速发展还能不能保持？

海宁未来的房价取决于大势和杭州接轨程度，可能还会有一定的空间，但是短期有空间我觉得已经不大了，虽然现在还搭车位，这个形势可能会马上得到改变，所以现在不要急于去买，可以等市场稍微回调冷静一点以后，再看看有没有机会。现在不建议大家急于去海宁买房子，盲目去投资。

后记

后来带我看房的中介也告诉我之前搭车位的东方都市、卡森卫星城等都不需要搭车位了，与之前有市场热度比已经出现冷下来的迹象。

③ 杭州绿城华景川百合花园好不好

绿城华景川百合花园位于海宁市许村镇人民大道与锦绣路交叉口，属于临杭新区。项目内北接容海宁中国家纺城，南邻上塘河。项目优势：1.，交通优势：占位杭海轻轨第一站——许村镇站，高速公路：杭甬高速许村出口距项目仅1公里，尽享便利的交通优势。 紧邻主干道天顺路，是临杭新区范围的一条贯穿南北的主干道，往北连接中国家纺城，往南连接许村镇中心。通过杭海轻轨无缝对接杭州地铁1号线。2，周边配套成熟，与新天地购物中心相距约500米，项目周边汇聚一站式优质教育资源，许村镇第一幼儿园、许村镇第二中心幼儿园（新建）、许村镇中心小学、许村中学、海宁五中，书香浸染。 可满足您孩子的一站式教育需求。总的来说，随着杭州进一步外扩，城市溢出效应很明显，靠近杭州的海宁价值也将进一步提升，无论是投资还是自住，未来还是很有升值空间的。

④ 杭州绿城华景川百合花园周边有什么学校

绿城华景川百合花园周边学校有许村镇第一幼儿园，许村镇中心小学，海宁市第五中学，海宁市许村中学，许村镇中心幼儿园(总园)等。

⑤ 我要是从澳大利亚寄明信片回来，格式用英文还是中文好！

国外对“PR China”这种简写并不全熟悉，最好在中文底部写上People's Republic of China。除需些中文外，如还有专空位，也可用属小字体写上英文，供家人或亲友留念。正确写法是：
Master He Xin
Flat 303, Unit 2, Tower 9, E Block
Lily Garden, Haining City
Jiaxing City, Zhejiang Province, China

⑥ 杭州绿城华景川百合花园具体信息

绿城华景川百合花园位于海宁市许村镇人民大道与锦绣路交叉口，属于专临杭新区。项属目北接海宁中国家纺城，南邻上塘河。项目优势：1.，交通优势：占位杭海轻轨第一站——许村镇站，高速公路：杭甬高速许村出口距项目仅1公里，尽享便利的交通优势。 紧邻主干道天顺路，是临杭新区范围的一条贯穿南北的主干道，往北连接中国家纺城，往南连接许村镇中心。通过杭海轻轨无缝对接杭州地铁1号线。2，周边配套成熟，与新天地购物中心相距约500米，项目周边汇聚一站式优质教育资源，许村镇第一幼儿园、许村镇第二中心幼儿园（新建）、许村镇中心小学、许村中学、海宁五中，书香浸染。 可满足您孩子的一站式教育需求。总的来说，随着杭州进一步外扩，城市溢出效应很明显，靠近杭州的海宁价值也将进一步提升，无论是投资还是自住，未来还是很有升值空间的。

⑦ 绿城华景川两个开发商联合开发的项目在海宁有哪些

1、绿城华景川柳岸春风11月14日新加推19和26两幢楼，一共148套房源，专根据预售证显示，均价在属1.7w平左右。

2、绿城华景川百合花园预计后期推出二期2、4、6号楼，户型面积为89㎡三房及119㎡四房，高层均价1.3w左右。

3、绿城华景川之江明月规划划5幢33层高层，1幢22层高层，2层合院。项目预计2018年1月首次开盘，推出高层房源，目前项目下沙银泰临时展厅，万象城临时展厅已对外开放，价格未定。

⑧ 杭州绿城华景川百合花园怎么样

绿城华抄景川百合花园位于海宁市袭许村镇人民大道与锦绣路交叉口，属于临杭新区。项目北接海宁中国家纺城，南邻上塘河。项目优势：1.，交通优势：占位杭海轻轨第一站——许村镇站，高速公路：杭甬高速许村出口距项目仅1公里，尽享便利的交通优势。 紧邻主干道天顺路，是临杭新区范围的一条贯穿南北的主干道，往北连接中国家纺城，往南连接许村镇中心。通过杭海轻轨无缝对接杭州地铁1号线。2，周边配套成熟，与新天地购物中心相距约500米，项目周边汇聚一站式优质教育资源，许村镇第一幼儿园、许村镇第二中心幼儿园（新建）、许村镇中心小学、许村中学、海宁五中，书香浸染。 可满足您孩子的一站式教育需求。总的来说，随着杭州进一步外扩，城市溢出效应很明显，靠近杭州的海宁价值也将进一步提升，无论是投资还是自住，未来还是很有升值空间的。

⑨ 杭州绿城华景川百合花园优劣势

绿城华景川百合花园位于海宁市许村镇人民大道与锦绣路交叉口，属于临杭新区。项回目北接海宁答中国家纺城，南邻上塘河。项目优势：1.，交通优势：占位杭海轻轨第一站——许村镇站，高速公路：杭甬高速许村出口距项目仅1公里，尽享便利的交通优势。 紧邻主干道天顺路，是临杭新区范围的一条贯穿南北的主干道，往北连接中国家纺城，往南连接许村镇中心。通过杭海轻轨无缝对接杭州地铁1号线。2，周边配套成熟，与新天地购物中心相距约500米，项目周边汇聚一站式优质教育资源，许村镇第一幼儿园、许村镇第二中心幼儿园（新建）、许村镇中心小学、许村中学、海宁五中，书香浸染。 可满足您孩子的一站式教育需求。总的来说，随着杭州进一步外扩，城市溢出效应很明显，靠近杭州的海宁价值也将进一步提升，无论是投资还是自住，未来还是很有升值空间的。

⑩ 绿城集团的项目开发数据

绿城集团2013年正在开发的项目见下表： 项目名称 建筑面积 可售面积 项目01 诸暨绿城广场海棠公寓南区北区 119,405 95,524 项目02 舟山长峙岛项目一期 27,071 17,007 项目03 舟山玫瑰园南区及老海洋学院西地块南区 42,730 41,182 项目04 郑州中牟百合花园一期、二期 174,525 159,965 项目05 长兴广场三期 30,432 14,515 项目06 新泰玉兰花园一期 181,406 154,435 项目07 新疆百合公寓四期 133,844 98,969 项目08 杭州田园牧歌风禾苑风禾苑 97,581 66,076 项目09 青岛理想之城三期 202,308 159,925 项目10 青岛理想之城喜来登酒店 54,480 0 项目11 宁波研发园三期 110,599 88,479 项目12 宁波皇冠花园三期 75,062 60,050 项目13 临安青山湖红枫园一期 27,469 26,980 项目14 湖州御园三期独栋别墅 32,200 19,552 项目15 湖州御园四期高层 103,305 88,406 项目16 合肥翡翠湖玫瑰园三期 19,755 12,432 项目17 合肥翡翠湖玫瑰园二期 94,443 91,020 项目18 杭州云栖玫瑰园一期、四期 45,182 22,111 项目19 杭州玉园一期 149,282 113,436 项目20 杭州西溪诚园知敬苑幼儿园 5,037 0 项目21 杭州西溪诚园正信苑正信苑 144,925 95,949 项目22 杭州桃花源六期、十期、十二期 57,980 37,006 项目23 杭州蓝庭五期 77,756 55,028 项目24 杭州蓝色钱江三期、四期、五期 152,427 121,941 项目25 海南清水湾观澜苑 91,330 63,601 项目26 海南清水湾威斯汀酒店 71,329 6,048 项目27 海南清水湾新月墅 34,904 11,519 项目28 海南清水湾闻涛苑 22,319 17,147 项目29 海南清水湾品霞苑 32,458 8,120 项目30 德清英溪桃源一期 108,004 90,019 项目31 慈溪慈园一期 173,470 136,892 项目32 上海玫瑰园六期 37,315 23,164 项目33 杭州星桥紫桂公寓四期 13,660 12,528 项目34 唐山南湖春晓二期 132,131 124,942 项目35 台州海棠花苑一期别墅 40,398 38,407 项目36 台州海棠花苑一期公寓 33,295 6,858 项目37 沈阳全运村公寓 571,671 484,401 项目38 沈阳全运村持有物业 201,191 0 项目39 沈阳全运村商业 51,774 30,389 项目40 绍兴玉园三期、五期 24,857 19,880 项目41 绍兴玉兰花园二期 240,532 180,150 项目42 上海黄浦8号一期 23,637 18,919 项目43 临安青山湖玫瑰园二期 7,787 6,224 项目44 丽水秀丽春江一期 149,337 144,512 项目45 济南全运村六期、八期、十期 339,970 334,557 项目46 杭州西溪诚园守纯苑 154,314 129,522 项目47 杭州西溪诚园明礼苑 129,458 80,344 项目48 杭州明月江南一期 150,612 114,591 项目49 海宁百合新城四期 92,589 80,375 项目50 富阳富春和园一期、二期 172,889 138,312 项目51 无锡玉兰花园高层 76,832 73,503 项目52 无锡蠡湖香樟园一期、二期 169,877 148,648 项目53 苏州御园一期、二期 218,039 123,070