衢州西區鬱金香郡二手房價
① 二手房價格怎麼算，如何對二手房價值評估
很多人在買房時都會發現同一個地段，不同小區，房子的價格會相差很大，這是什麼原因呢。很多房主買房也是希望自己的房子能夠賣的價格高，那麼怎麼知道你的房子值多少錢呢。下面為大家提供些房產估值經驗給大家做個參考。
1、房產的年份、硬體和初次購買價格雖然在房產價格大幅上升的時期體現得不很明顯，但對房產價值進行評估時還是要考慮到這就問題的。合理的演算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價格也會對價值評估產生一定的影響，二手房定價時要考慮到當地樓市的整體升值（或貶值）幅度。不應該在定價時背離正常的價格規律。
2、樓體結構、層次、朝向關於樓體結構優劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結構名詞的含義一文，好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。
3、外部環境、綠化、人文所出售的房產如果位於外部環境佳、綠化面積大、人文條件好的小區會比較容易得到買家的心理認可。買家會願意多出一些費用來購買這樣的房產。優良的外部環境、綠化、人文等這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右，反之亦然。
4、建築質量、外立面造型、內外部裝修建築質量、外立面造型、內外部裝修的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。良好的建築質量、獨特又美觀外立面造型、優質的內外部裝修會為房價加分5%左右。
5、電梯數量和品牌買家來看房時往往會乘坐電梯。而電梯數量和品牌是便利性與安全性的體現。相對較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產價值加分，但卻會對買家的心裡舒適度產生重大的影響。
6、地段等級 較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。
7、室內面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛大小、採光室內面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛空間適中使用方便、採光性能理想的房產在定價時要高於其他房產價格的3%至5%左右，反之亦然。
8、交通、商業服務設施、基礎設施交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。
9、居住人氣、區域規劃居住人氣高的小區往往會使購房者產生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃。一個規劃完善的區域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。
怎麼樣，看到上面的例子，趕緊給自己的房子估個值，也許你就是百萬富翁了。
（以上回答發布於2017-11-03，當前相關購房政策請以實際為准）
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② 二手房評估價怎麼算 教你合理評估房產價值
二手房評估價怎麼計算
1. 測算房屋實際價格區間。房屋自身的戶型以及朝向等影響因素的計算是：房屋建成以後每一年的折舊費用-2%的同一地區的房價，三室一廳的小戶型-10%的同一地區的房價，房屋所處的樓層中最好的樓層+3%的同一地區的房價，最便宜的樓層是基準價格，其他的樓層根據位置減去不同的比例，朝向不好的房子-5%的同一地區的房價。房屋配置的影響因素的計算是：小區內沒有物業要扣除5%的房價，不是封閉的獨立的小區也要扣除5%的房價，位於著名小學附近的加上15%的房價。
2. 減去折舊的費用。房屋的造價和殘值，以及清理費用和折舊年限都是折舊費用計算的范圍。
二手房價格評估方法
二手房估價方法購房者或出賣人想要對房屋進行評估可以通過以下五種方法解決二手房評估問題：
1、中介評估，常用二手房評估方法。
2、請專門的評估人員，比較精確的評估方法。
3、找有評估水平的熟人。對買賣雙方來說，二手房評估是為了讓自己心裡有數，熟人評估比較靠譜。
4、平均估價法。平均估價法可以由本人評估，方法就是把近期、同類型甚至同樓層的房子的成交價格匯總，取平均值得到估價。
5、網路調查，買賣雙方可以通過網路查詢，收集目前房價狀況估價。
二手房評估價越高越好嗎
評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。
評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例計算得出，評估價越高，繳納的稅費也越多。
也就是說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的首付款可以少一點。
評估價過高或者過低，對於購房者來說，要麼是多繳納稅費，要麼就是多支付首付款，因此評估價適中比較好，土豪可隨意。
影響二手房評估的因素
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
1、房產的初次購買價格
初次的購買價格會對價值評估產生一定的影響，房屋的價值一般是隨著時間的推移在初次購買的價格上升或者下降，所以在進行房屋估值時，需要用初次購買的價格加以參考。
2、房產的使用時間
二手房一般都是經過了一段時間的使用之後才出售的，所以在估值時就需要考慮到房屋的使用時間。使用時間長的房屋，價格自然就低一些，使用時間短的房屋，價格相對就高一些，合理的演算法是每年折舊2%。
3、樓體結構、樓層、朝向
好的樓體結構、樓層和朝向是為房產加分的重要因素，通常一個樓層好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%。
4、小區的周邊環境
售房者所出售的房產如果周邊環境十分優良，那就會比較容易得到購房者的心理認可，不錯的周邊環境會為房產每平米加價2%至5%左右。
5、電梯數量和品牌
很多人買房都會看電梯，尤其是買樓房，因為有時電梯數量和品牌會是便利性與安全性的象徵。即使較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌不一定會為房產價值加分，也會對購房者的心裡舒適度產生重大影響。
6、房屋所處的地段
地段的問題相信大家都不會有所疑問，地段好的房子相對於地段不好的房子來說，價格就會偏高，這點是顯而易見的。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的少有性就會帶來不可估量的價值空間。
7、小區的配套設施
交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。
8、房屋的區域規劃
另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃，一個規劃完善的區域會為該房產提供2%至5%的加價空間。
③ 「限價」轉向二手房！多城一二手聯動穩預期
圖 / ic
2021年2月以來，以深圳首發「二手房成交參考價」為風向標，多城市跟進該政策，房地產調控持續深入，全方位管控的格局愈加明顯。
據不完全統計，加上7月26日新宣布二手房成交參考價機制的無錫市，截至目前，已有深圳、寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫7個城市實施二手房參考價制度。
除此之外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，全國至少還有9個城市對二手住房價格進行了重點規范和管控，管控形式多樣，涉及嚴打業主哄抬房價的行為、建立二手住房價格信息發布機制、增加價格信息核驗等。
從新房的「四限」（限價、限購、限貸、限售）到二手房的「限價」，意味著調控政策開始啃下「沒抓手、沒工具、主體難以監管」的二手房市場這塊硬骨頭。
多位分析師向21世紀經濟報道表示，二手住房成交參考價制度的推進，成為今年存量市場最重要的一項政策，考慮到前期城市政策效果良好，不排除後續在更多熱點城市落地，未來全國房價或呈窄幅波動。
億翰智庫則進一步指出，2021年上半年房地產調控政策呈現出長短並行，全方位、體系化趨勢明顯的特徵，即房地產市場調控的長效機制不斷落地，短期調控工具逐漸體系化，總體上向全方位管控發展。
雙管齊下控熱度
「新房限價往往導致熱點城市出現一二手樓價格盤倒掛。」平安證券分析師楊侃表示，不同於政府可以在新房預售證獲取或土地出讓環節限制新房售價，二手房所有權在於居民，無法通過上述政策限制其掛牌、成交價格。
兩者之間的差異，導致在「買到即賺到」的刺激下，大量剛需、改善需求提前釋放、疊加投資購房需求入市，進一步推升新房市場熱度。今年以來，西安、杭州等熱點城市更是再現新房「萬人搖號」的現象。
而這是一個惡性循環。在火熱的新房市場「中簽難」、無法滿足購房需求的家庭，被迫進入二手房市場，又進一步推高了二手房價格。
「不把二手房控制住，新房價格就很難管控。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，一二手房價倒掛也助長了打新與投機炒作。
早在深圳出台二手房成交參考價前兩個月，深圳更是出現了小區業主通過微信群發布集體漲價言論，惡意炒作二手房價，被主管部門約談相關當事人並暫停該小區二手房網簽手續。
「考慮新房限價等傳統調控手段難以平抑二手房市場熱度，二手房市場亟待規范。」楊侃表示，二手房成交參考價機制實施之後，深圳二手房成交大幅回落，樓市熱度趨穩。
今年2月深圳二手房掛牌量指數環比1月下滑74%，盡管2月有春節假期的影響，但從後續月份表現看，二手房掛牌量指數仍維持極低水平。
二手住宅成交亦顯著回落，6月成交僅23.7萬平米，大幅低於去年的月均值68.3萬平米，同比下降73.8%。
來自易居研究院的統計數據更是顯示，今年1月份深圳二手住房成交價格出現歷史最高點，即72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進，到了6月份，其價格為61500元/平方米，二手房成交價格縮水了15%。
一二手聯動之下，二手房成交參考價機制實行後，市場回落的節奏也傳導到了新房市場。
隨著深圳二手房市場熱度不再，疊加積分搖號購房等政策出台，抑制炒房客行為，居民購房趨於理性，新房熱度逐步下滑。平安證券統計數據顯示，深圳改變了此前中簽率低、一房難求的狀況，目前部分新盤開盤去化不足100%，如恆壹四季華府認購人數不足推出房源數量，中簽率達154%。
未來或有更多城市「限價」
深圳率先打響二手房價格管控第一槍之後，寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫相繼跟進。
政策基本面均聚焦在「穩預期」。
從政策內容看，一方面官方發布全部或重點小區二手住房參考價格，另一方面是要求相關機構將其作為參考依據，包括房地產經紀機構應下架價格偏高房源，銀行將其作為商業貸款發放依據等。
以深圳為例，二手房參考價格機制出台後，房地產經紀機構APP、官網上所有房源掛牌價格均改為參考價格，而不再由業主隨意提高，疊加成交價格信息不透明，降低房價上漲預期的自我強化，有效緩解購房者對於房價上升的擔憂，炒房氛圍得以抑制。
諸葛找房數據研究中心指出，公布小區參考價格能夠迅速改變買賣雙方的市場預期，賣方在指導價格低於報價時可能選擇收回房屋，買方在選中房屋價格高於參考價格後會延緩入市時間，因此導致市場成交量價立即下行。
「深圳的二手房成交價格縮水15%，是現在很多購房者都很關注的數字，因為大家都會問，跌了沒，跌了多少。」嚴躍進表示。而對於最新跟進該機制的無錫，嚴躍進認為，無論是市場預期的調整、房價的行政管控還是二手房的供求關系變化，都會促進二手住房市場的降溫。
李宇嘉也表示，二手住房成交參考價格發布機制下，賣家掛牌意願明顯減弱，不願意掛牌或不願意以參考價來掛牌，這導致成交受阻。此外，買家預期同樣不再積極，觀望情緒濃厚。
值得注意的是，二手房成交參考價機制中有一個亮點，即銀行將其作為放貸依據，若成交價格高於參考價格，商業銀行僅按照參考價予以放貸，差距須由購房者自行解決，將變相提高購房首付，此為從需求端抑制二手房市場熱度。
多位分析師認為，後續二手房成交參考價制度或將在更多熱點城市落地，尤其是前期房價漲幅較多、二手房市場熱度居高不下的城市。
與此同時，億翰智庫指出，銀行的參與對「二手房指導價」政策效果有著重要作用。「如果銀行不按照指導價貸款，指導價的作用更多地在於平緩市場情緒，對市場成交價格的影響較小。」
億翰智庫強調，從土地出讓到新房再到二手房，是一個相互關聯，相互影響的整體，要想控制住房價，只針對部分環節的調控容易導致整體失衡，需要從全局出發，整體調控。
無疑，自2020年年中以來，從「三道紅線」到「貸款集中度管理」再到「集中供地」，從「房地聯動」到「新房價格管控」再到「二手房成交參考價」，房地產調控政策愈加強調體系化與全方位，「穩預期」目標則貫穿始終。
④ 二手房評估價是怎麼定的
一、測算價格，二手房以同地區商品房價格為基準：
1、房屋因素
(1)折舊：年折舊-2%
(2)套型：「三小」套型(小廳、小廚、小衛)-10%
(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準價;
(4)朝向：無朝南外門窗-5%
2、環境因素
(1)無物業管理-5%
(2)非獨立封閉小區-5%
(3)有省、市重點小學區+15%
二、計算折舊
房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由於自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。確定折舊費的依據是建築造價、殘值、清理費用和折舊年限。
(1)建築造價是核算折舊費的基礎，由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經營中的進貨價。
它只應是住宅本身的進價，而不應包括其他費用。由於住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據，而按重置，即在現實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。
(2)房屋的殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值後，經過拆除清理以後殘留的建築材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用後的剩餘部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所佔的比例不大，而且是在住宅報廢後才能得到的，因此它與原值無法比較。
在計算時，都採用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也採用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0;磚混結構為2%;磚木結構一等為6%;磚木結構二等為4%;磚木結構三等為3%;簡單結構為0。
(3)使用年限，是住宅實物形態經外界的物理、化學因素作用下，從而發生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉移的年限，它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外，還受無形損耗的影響。
房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，採用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
造價-殘值造價×(1-殘值率)
消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
舊房價格=造價-年折舊費已使用年數
當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建築面積和樓房的層次與朝向等。
⑤ 新湖鬱金香郡怎麼樣好不好值不值得買
樓盤名稱：衢州新湖鬱金香郡
城市：衢州
樓盤位置：白雲大道以西、九華路以北、錦西大道以東
開發商：衢州新湖房地產開發有限公司
規劃信息：其佔地面積為0平方米，容積率暫無數據，綠化率0%，共0棟樓，停車位
（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）
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⑥ 衢州新湖景城鬱金香郡屬於哪個社區
屬於西區管委會白雲街道新湖社區。
⑦ 賣二手房費用怎麼算
滿二非唯一，契稅，差額營業稅，個人所得稅，房本工本費，這都沒問題
交易費和購房證明，公證費，這都是當地的政策，我們這兒（北京）不收這些費用
至於評估費，貸款才有評估費，全款買房沒有評估費，這肯定也是當地的政策
你最好問問當地的其他中介公司，如果你們那裡都這么收費，那就沒錯了
⑧ 二手房評估價怎麼算
咨詢記錄 · 回答於2021-10-09
⑨ 二手房交易費用和明細
二手房交易費用明細表
一、購房方支付
契稅：是由購房人支付的一項稅費，住宅類房屋的契稅在1％～3％之間，各地根據購房時間、購房面積、購房單價、購房政策等各項因素有所調整，最低低於總結的1％。
營業稅：也是由購房人支付，最新的政策是如果二手房房產證已滿五年，那麼就免徵營業稅。如果未滿五年，營業稅及所有附加在5．6％左右。
土地增值稅：二手房如果是非住宅類的房產，那麼要支付土地增值稅，商鋪、酒店和寫字樓的稅率是10％嗎，其他類型為5％。
二、售房方支付
個人所得稅：由賣房人支付，普通住宅的稅率為1％，非普通住宅和非住宅為1．5％。如果售賣的房屋是家庭唯一住宅，並房產證滿2年，將免徵個稅。
三、雙方支付
印花稅：合同和具有合同性質的憑證都需要繳納印花稅，二手房交易中主要是收取二手房買賣合同的印花稅。這項稅費買賣雙方各支付0．05％。
房地產交易手續費：房地產交易後續費房地產交易手續費是根據交易房屋的面積計算，如果平方面積越大，那麼費用就越高。收費標准時每平方6元。買賣雙方各支付一半。
(9)衢州西區鬱金香郡二手房價擴展閱讀：
二手房過戶流程
了解房子狀況。買方了解房子整表現狀及產權狀況，要求賣方供給合法的證件，包含房子擁有權證書、身份證件及其它證件。
簽合同。如賣方供給的房子合法，能夠銷售，買方能夠交納購房定金（但不是商品房銷售的必經程序）。銷售兩邊經過洽談，對房子位於方位、產權狀況及成交價格、房子交給期限、房子交給、產權處理等達到一致意見後，兩邊簽定至少一式三份的房子銷售合同。
請求過戶。銷售兩邊共同向房地發銷售處理部分提出請求，處理部分要查驗有關證件，檢查產權，對契合上市條件的房子准予處理過戶手續。如果存在無產權或部分產權未得到其他產權共有人書面贊同的狀況，則回絕請求。
立契。房地發銷售處理部分審閱贊同後，銷售兩邊能夠處理立契手續。
交交稅費。稅費的構成比較雜亂，要依據銷售房子的性質而定。比方房改房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
處理產權搬運過戶手續。銷售兩邊在房地發銷售處理部分處理完產權改變注冊後，買方憑收取房子擁有權證通知單到發證部分申領新的產權證。
買方收取房子擁有權證、付清一切房款，賣方交給房子並結清一切物業費後兩邊的二手房子銷售合同所有實行結束。
參考資料：網路（二手房交易）
⑩ 二手房銀行評估價怎麼算
二手房評估價是結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特徵因素等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。一般可以採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。
二手房評估價計算以同地區商品房價格為基準：
1、房屋因素：
(1)折舊：年折舊-2%
(2)套型："三小"套型(小廳、小廚、小衛)-10%
(3)樓層:2、6樓-3%;7樓-5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準價；若是樓頂另-5%
(4)朝向：無朝南外門窗-5%
2、環境因素：
(1)無物業管理-5%
(2)非獨立封閉小區-5%
(3)有省、市重點小學區+15%。
3、心理因素
(10)衢州西區鬱金香郡二手房價擴展閱讀：
在計算時，都採用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也採用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0；磚混結構為2%；磚木結構一等為6%；磚木結構二等為4%；磚木結構三等為3%；簡單結構為0。
房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，採用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
造價－殘值造價×（1－殘值率）
消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
舊房價格=造價－年折舊費已使用年數
當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建築面積和樓房的層次與朝向等。