丁香路出租房

A. 上海現在有多少幢老的花園洋房在那裡可以查到這些老洋房的資料

武康路是上海西區的一條幽靜馬路。8月9日上午，史丹福房屋置換公司總經理趙建平帶著4位經紀人在這條街上拍照登記，用他們的行話說是在「掃街」，即尋找房源。史丹福公司8月1日剛在這條街上開了第一家店，是上海目前惟一專門從事老洋房買賣、租賃的公司。

在這條不到3000米的小街上住著400多戶人家，其中有100多幢老花園洋房。而這些老洋房的主人們都曾顯赫一時。黃興住在393號，1916年10月31日在這里逝世;唐紹儀住在40弄1號，他曾出任袁世凱政府的第一任內閣總理;陳果夫、陳立夫兄弟分別住在105弄2號和67號，兩處相距百餘米，現在還有幾位原農業銀行的老職工住著;正廣和汽水廠的大班住在99號;加拿大人福開森住在390號，他曾是高等工業學堂（上海交大的前身）的監院和《新聞報》的老闆，而武康路在解放前就叫做福開森路。

「銷售一個樓盤的利潤也許都不如賣一幢老洋房。」史丹福公司董事長陳早春對記者說。在陳早春看來，短短的武康路簡直就是一個聚寶盆，「如果再算上附近的湖南路、新華路、淮海中路，這里聚集了300多套老花園洋房。」32歲的陳早春也是全國最大連鎖房屋租賃公司「我愛我家」的創始人，1995年即開始介入上海老洋房買賣。坐在他的寶馬X5吉普車中，一路上給記者指點經他手交易的房子，近幾年他一共賣了100多套老洋房，這還不算經手租出去的。最近的一個大手筆，是以5000萬元成交一套榮毅仁當年住過的老宅，在宛平路上。如果按行內通行的3.5%傭金計算，一筆買賣就可提175萬元的傭金，「而且，這是個循環的市場，買下洋房的可能再賣出，我再買進進行包裝，一樣也可以賺大錢」。

事實上，大多數代理商不一定都有專做洋房的部門，但一定不會放過洋房生意。「做成一筆生意的傭金往往會達到100萬元以上，這比一家店面一年利潤的總和還多。」上海房屋置換有限公司愚園店經理鄭偉說。

「截至1949年，上海一共有老花園洋房5000多幢，300多萬平方米。它們大多隱匿於尋常巷陌。」上海現代建築設計（集團）有限公司檔案室主任婁承浩告訴記者。在價格上，花園洋房與商品房完全是兩個概念，「上周還有人向我咨詢過哪些房可以買。」婁承浩說，「我告訴他，你先准備1000萬吧。」目前上海老洋房的價格為每平方米1萬到3萬元，總價往往會達到2000萬～3000萬元一套，「現在世貿中心頂層可以賣到3500萬。」21世紀不動產上海德佑加盟店店長邵非說，「上海的房價不斷上漲，為什麼花園洋房不可以賣得更貴呢？」

如果簡單計算，5000套洋房每套均價1000萬元，總價值將是一個天文數字。然而老洋房的市場前景並不這么簡單。「市場最大的瓶頸還是產權問題，」孫懿說。他是上海大華集團企劃部經理。上海的花園洋房經歷了私產、國有資產、「文革」沒收、落實政策等若干歷史階段;當初所有者健在的不多，有繼承關系的則飄零四方，大多數產權仍屬政府，但使用者既有政府機關、事業單位，又有普通居民;產權關系異常復雜。邵非說，產權清晰可以流通的花園洋房一般只有四五十套。

產權與物權的問題也同樣困惑著投資者，回報是否能得到保護？台灣建築師陸傳暉是上海老洋房較早的投資者，1999年他以每年128萬元的租金取得了「遠東第一豪宅」「綠房子」的10年租期，並承諾投入500～600萬元對房子進行維修保護。「由於是文物單位，政府要開論證會。在此期間房租照交，我卻根本沒法工作。」他以每月20萬元的租金把一、二層樓租出去，但所有者上海市規劃院對此提出異議，目前陸傳暉已經4個月沒收上房租了。如果正常的話，陸傳暉每年可以多賺100多萬的房租，但他還是覺得自己虧了。

誰動了李鴻章的花園

晚清重臣李鴻章不僅開啟了洋務運動、創辦了北洋水師，還給後人留下了一座丁香花園。丁香花園是上海老花園洋房的極品，僅花園就佔地2.66萬平方米，總建築面積2934平方米。一條華山路將丁香花園分隔為兩大塊，東邊的目前為上海市老幹部活動中心，香港商人租用了靠近門口的一棟樓開了申粵軒酒樓;西面一片現在則更名為「丁香別墅」。

兩年前「我愛我家」總裁陳早春和房管部門簽訂了8年租賃合同，租下了丁香花園的西面一片，其中有一間別墅和1000多平方米的草坪。「隨後我投資了1000多萬元在花園里修建了4座新別墅，連同原先的老房子一起租給了外國人。」陳早春告訴記者，「這里也就相應更名為丁香別墅。」

每年陳早春可以從每棟房子上獲得600萬元的租金。據陳早春說，今年5月，這塊地被管轄機構以1.6億元價格賣給了上海大統房地產公司，大統公司終止了和陳的租賃，「同時大統公司想讓其中的房客搬出去，所以我和那些房客的損失都得到了大統公司的賠償。」

關於這次「違約」是賠還是賺，陳早春說:「我是個生意人，除去我要賠付給那些租戶的違約金，我當然是要賺錢了。」以目前市場來看，這筆生意賺的應該要遠遠多於陳早春當時投資的那1000多萬，「我不太清楚大統公司買下這套洋房有何用處，聽說會把前兩年建的別墅都給推了，只留下那棟老洋房，也有可能把這塊地儲存起來或者用來做抵押貸款，都不確定。」

畢業於復旦大學經濟系的陳早春，1995年開始涉足花園洋房代理業務。「剛開始政策限制很嚴格，嚴禁買賣，惟一的渠道只可以是租賃。此前我在一個針對高端客戶的地產中介公司做經紀，手上有優質客戶。另一方面我對上海熟悉，於是開始針對這個市場去找一些老洋房，把它租下來改造後再以高價轉租給外國人。隨著後來經濟發展勢頭越來越好，進入上海的跨國機構越來越多，這樣的房子幾乎是供不應求。」陳早春告訴記者。

1998年下半年，陳到北京做二手房市場和房屋租賃市場，繼續發展史丹福公司，著重在房屋租賃市場發展。2000年4月，成立「我愛我家」房屋置換有限公司，兩年時間發展成為最大的房屋租賃公司，目前在全國擁有連鎖店400多家。

北京的業務上了軌道後，陳早春又回到了上海繼續他的洋房生意。據他的統計，所有買老洋房的客戶中，企業僅佔20%，個人佔了80%。而在租賃老洋房方面，企業佔了70%，個人則佔30%。有八九成客戶把購買或租來的老洋房用作住宅，特別是台灣和香港地區的買家居多，外籍華人和東南亞客商也是主力。

對於洋房的生意，史丹福公司並不僅限於租賃和買賣。巨鹿路889號所在的花園洋房共有9幢，原是由亞細亞火油公司在20世紀20年代建造。據史丹福公司經理趙建平說，他們正在與靜安區政府合作，將這12幢英式連體洋房改造為綜合性消費、娛樂中心，暫命名為『巨鹿路歐洲風情休閑街』。「一期產權置換加上二期整體環境改造的總投資約為1.46億元。」趙建平說。

上海老洋房地圖

「上海最早的西式建築出現於1872年，清同治十年，由英國領事館建造。1895年開始形成一定規模的花園洋房。花園洋房更准確的名字應該是『獨院住宅』，解放前建造的目前有5000餘幢，300多萬平方米，其中僅高級花園洋房面積就達160萬平方米。」上海現代建築設計（集團）有限公司檔案室主任婁承浩接受采訪時說，「最早的所有者是軍政要人、大商人、社會名流，這些人更容易在上海吸收外來文化，喜歡標新立異。可以說這些老花園洋房都是當時的國際流行式樣，還有一些大師的作品，包括鄔達克、艾塞西•羅傑斯。」

花園洋房的布局，一般正屋朝南，地基力求方正，宅前植以雪松、龍柏，中間往往是一片草坪，設置大理石塑像或噴泉作為花園的中心，遠處設置池沼，以求樹木倒映。主屋的前側有露台、高台階，晚期的則為低地坪，甚至與室內聯成一片，僅用大玻璃窗分割。主屋的西北角往往連接「下房」或車庫，還有花房或暖氣花棚。晚期豪華的花園洋房裡，還增加了游泳池、網球場。「上海老洋房的建築式樣豐富，有歐洲式、美國式、俄羅斯式、西班牙式、日本式;既有豪華、莊重氣派的歐洲文藝復興式、又有清晰明快、自由的鄉村別墅式、現代式等。」婁乘浩說。

據初步統計，花園洋房主要分布在四個市中心區:徐匯區約佔39%，長寧區約佔29%，盧灣區約佔9%，靜安區約佔8%。「上海是由東向西發展的，跑馬廳一共搬了三次:從河南中路到河北路，再到人民廣場，都是向西移動的。」婁乘浩指著地圖說，「最早的西方建築是在黃浦江邊，後來以西藏中路為界，花園洋房主要集中在這條路的西面，沿南京路、延安東路和淮海中路等幹道，自東向西分布。此外在越界築路地區，如溧陽路、多倫路、華山路、愚園路、虹橋路的兩側也建造了不少花園洋房。」汾陽路、太原路、愚園路、武康路、湖南路、思南路、長樂路、華山路、興國路、茂名路是老洋房最集中的區域，政界要人多住在徐匯一帶，商人住在愚園路、華山路一帶，而知識分子、技術精英則主要集中在盧灣區。「舊時王謝堂前燕」，解放後大部分花園洋房作為官僚資本被收歸國有。

「目前有二十幾幢洋房進入了上海重點文物保護名單，花園洋房的現狀並不樂觀。」婁乘浩說，他曾經考察的淮海西路1478弄有十幾幢洋房被白蟻啃噬得非常厲害。「政府缺乏足夠的經費維修好所有的建築，在這種狀況下租出或賣掉一批房產，可以吸引民間資金保護更多的建築。」

事實上，能夠得到及時維護的老房子只是極少的一部分。上海房屋置換有限公司愚園店經理鄭偉與記者談起他們做的一單2000萬元的生意:「房主是一位60多歲的老太太。她住這個洋房的時間太長了，想住臨江的高層建築。上海的秋雨總是突如其來，讓她來不及關上會濺雨的窗戶，來不及堵上漏水的天花板，天花板出現一團團黃色的水漬，還向下滴水，其餘的水順著牆壁流到牆根，匯成小小的一個水潭——因為那早年的木質地板已經朽成了一個個大小不一的洞。她家的臉盆和水桶甚至是杯子似乎永遠都不夠用，在多雨的秋季，都派上用場。這位老太太只相信現金，付款交易的那天中午飯後，她將買主和經紀人全約在她家，在她家地板上將2000萬元現金一張張仔細地數清，嚴明沒有假幣，然後交了鑰匙，出門叫了部計程車走了。」

產權的困惑

愚園路1136弄31號目前是長寧區少年宮，外形是哥特式建築，局部有西班牙風格，高3層，氣勢不凡。這里原是國民政府交通部長王伯群的私人住宅，建於1934年。1940年這座別墅被汪精衛佔用，後陳公博、周佛海都曾經住過。抗戰勝利後，原屋主王伯群已經去世，其妻保志寧返滬時，房產已被國民黨軍統局接收，保志寧央請姻親何應欽說情才收回。1947年保將房子租與英國駐華領事館新聞處。1949年5月上海解放後，這座別墅由部隊機關使用，後作為長寧區委辦公室。1960年成為長寧區少年宮。

「上海幾乎所有最著名老洋房都經歷過一番產權更替。」大華集團策劃部經理孫懿說，「這種動盪變化導致了目前花園洋房市場的一系列先天問題。」最重要的問題是哪些房子可以交易？

據孫懿介紹，老洋房的產權目前有三種狀態。解放後原國民政府、官僚資本、反動會道門頭子的資產被收歸國有，成為國有資產，由各級房管局管理，大多為政府各級機關、事業單位使用。此外市政府下屬的東湖賓館經營著原杜月笙公館、馬勒公館等幾處頂級物業，外事用房服務公司代理了包括張學良公館在內的十餘處老洋房，租給外國政府駐滬使領館。民族資本家的財產受到了保護，一部分洋房在公私合營中政府收歸國有，另一部分仍為私產，但在「文革」中被沒收，後經落實政策返還原主或給予補償，「這就有兩種情況，一種是政策落實徹底，房產由繼承人得到。另一種不夠徹底，由於歷史原因洋房裡住進了其他居民難以遷出，居民有房子的使用權，但房主又不可能接收居民廉價的房租，就形成了國家、房主、租戶的三方矛盾，都是歷史遺留問題。」

「屬國有資產的老洋房基本上是不賣的，或者只租不賣，賣的話要經過房管局嚴格審批。屬於教會資產的原則上可以賣，但手續非常復雜，需要宗教協會審批。政策落實不徹底的也無法上市，產權不夠干凈;能交易的只有徹底的私產房。」孫懿說。

即使是產權干凈的私產房也存在操作上的困難。21世紀不動產上海德佑加盟店店長邵非說:「房產的產權曾經被人為中斷，最初房主很多已經不在人世，他會有很多繼承人。只有所有繼承人都同意，房子才能賣。賣一套花園洋房，成交時往往要准備好幾個簽字室。有一些繼承人在國外不願回來簽字，要辦委託手續，還需要資料公證。經常會發生這樣的情況:繼承人之間經濟條件不平衡，大哥富裕小弟窮，有人認為賣房子是敗家子,但有人又需要錢。」即使如此，還要查清房子是否被法院查封，是否在銀行抵押貸款，有這些情況都無法交易。

對陳早春而言，最大的風險就是產權關系「拎不清」。他曾運作過一套房子，房子是解放後無人居住收歸國有的，然而賣出後繼承人突然從海外找上門來，他不得不再賠一大筆錢。「幾乎每一棟洋房的產權復雜程度都不一樣，這就看我們的調查能力了。」趙劍平說，「競爭一座洋房的公司很多，誰把洋房的產權弄清楚誰就可以提前下手將洋房拿下。我們有專門跟房管局、政府部門打交道的配套部門，一般都能以最快速度取得洋房背景。如果是只有使用權的洋房，比如被行政單位佔用的洋房，首先必須要將此洋房變為有產權房，我們可以幫助他完成這一過程，但之前會約定具體成交的事宜。」

得到一座產權「干凈」的房子絕非易事，很多時候要親自動手想辦法。邵非告訴記者，曾有一位台灣商人看中永嘉路一套花園別墅，但其中有8戶居民，他先找每一家做工作,買回他們的使用權，將8個使用權集中為一個使用權，再補交土地出讓金，取得統一產權，然後將房子以1200萬元賣出，實際他的動遷成本只有600萬元。其中一個環節談不妥，都會前功盡棄。

一般來說，花園洋房運作周期也很長，需要6～12個月。

價格的「嚼頭」

能夠在市場上流通的洋房有多少呢？按照邵非的經驗，在一個階段一般只有40～50套，「由於歷史原因，產權干凈的房子鳳毛麟角」。往往一套房子放出來，代理商們會一擁而上，「老花園洋房的價值就在於少，買一套少一套」。物以稀為貴，目前上海老洋房的價格為每平方米1萬到3萬元，一套房間面積700平方米，花園500平方米的房子，總價就要2500萬～3000萬元。

「花園洋房價格的彈性很大，沒有參照體系。」孫懿說，「地段不一樣，歷史不一樣，價格會相差很遠。往往面積越大，售價越高，因為開發為商業用途的可能性就越大。太原路上的洋房肯定比淮海路上的貴,因為更加幽靜。」

目前花園洋房的價格一般按照相似路段、相似面積的洋房成交價確定范圍。大華資產評估公司是上海目前專門做老洋房評估的估價公司，董事長李則兆接受采訪時說:「同樣是幾百萬上千萬的房子，買老洋房和買『望江豪宅』之類的新樓盤，審視角度是不一樣的。看房的角度主要是:人文歷史、情感、格調等。評估一套洋房值多少錢，首先是看地段，緊挨市中心那是必須的。無論作為投資還是自己居住，地段對於老洋房來說都極為重要。再看佔地面積大小，沒有花園的不算洋房。頂級的洋房至少會有一個街區，一塊很大的草坪。草坪越大，土地佔據面積越大，價格系數就越高。歷史、文化的沉澱更是重要。多數老洋房在歷史上曾有要員居住，顯赫一時，首先是由名人建造，其間幾十年數次轉手都是在名人之間進行。比如說興業路的一套洋房，以前是黃金榮住的，他是蔣介石的老師，有了這樣的故事，價格就沒邊了。老洋房非常講究安靜的環境、獨立的小院風格，最好四周還有高大的法國梧桐環繞，這些都會給老洋房增色不少。若周圍建有很高的大樓，價值就會大打折扣。房型結構也決定了洋房價值。外部內部都應該保存完整。事隔幾十年後，外部會有些破舊不堪，就是這樣的感覺才值錢。」

老洋房的內部細節對價格影響也很大。「上鏡率最高的居然是角落，特別是牆體間的夾角。只有這些地方才能表現出房子的深度。露台也是必去的地方，居高臨下，花園和周圍環境一覽無余。」李則兆說，洋房內的老舊細節也很具有價值，如南陽路貝潤生老宅銹跡斑斑的門把手，房頂上的盤龍，樓梯上的雙龍戲珠鏤刻，以及牆上的萬壽圖、梯形的柱角，都令看房人興致盎然，「一個在美國的朋友說，如果把這洋房的老舊鐵窗拆下來，拿到紐約去賣，告訴他來歷，至少可以賣10000美元。」

中長線的投資

在很多房產代理商看來，房源拿到手，買家根本不成問題。購房者基本分兩類，自己住的和投資者。邵非曾經陪一位瑞士老華僑在汾陽路看房，「他指給我看上小學的地方，玩耍的地方，對他來說錢不是問題，他有幾千萬的預算，現在寧肯每月花一萬多的房租，也不願買別的房子」。

在個人消費市場中，華僑和海外人士是主力。戴德梁行•泛城（中國）綜合住宅服務公司曾做過一次客戶調查，執行董事吳少聰介紹說，外籍人士佔到70%，其他為港澳台同胞、外省市與上海籍客戶占剩下的30%;只有13.3%的客戶有1年以上的別墅物業居住經驗，他們可以被稱為「經驗客戶」。

此外，大公司也是老洋房的追逐者，這種消費又帶有很強的投資性。「買洋房也是投資不動產，到銀行抵押貸款時，價格只會高估不會低估，這會給公司帶來很好的現金流。」孫懿說。在吳少聰看來，投資老洋房不同於投資一般房產，不是靠頻頻交易去實現它的投資價值，而是像投資藝術品那樣，需要有足夠耐心，並有足夠的信心去把握它的增值，更應該有足夠的時間去保護它的價值。

洋房的投資價值，不僅在於收購的機會和眼光，事後的裝修改造也左右了租金和再次出售價格。一般原則是，整舊如舊，再加上現代化的設施。趙建平介紹說，水、電、煤氣的管線和表具，最好能全部換上新的，外牆的陳舊，作為必要的維護，最好能請專業人士清洗一下，必要的話刷上與原來顏色接近的塗料。鋼窗一般不用換新，銅制的手柄、插銷也是老洋房味道的一部分，應盡量保留;木窗舊了，朝外的一面應保留它的原色。舊地板打磨一下，上一遍底漆再打蠟就行。廚房應該是整體廚房的樣式，舊的樣式才更有味道。底層地坪最好能抬高，可以防潮。老洋房的花園通常會有年代久遠、生長茂盛的名貴樹種，也需要專業公司進行日常維護，「要是稍不小心，破壞了『品味』，這房子就賣不了好價錢了」。

孫懿告訴記者，按照目前行情，一套太原路的400平方米的花園洋房可以租到11000美元一個月，最低也能租到9000美元。「眾多因素決定了老洋房在市場當中的『霸主』地位，這在短期內還是毫無爭議的事實。」李則兆說，老洋房是房產「古董」，抗跌性非常強，隨著老洋房的多次交易、換手，其各方面的條件將不斷得到完善，這將提升整棟房子的價值，所以投資者不妨「中長線」持有老洋房。

顧傳暉與「遠東第一豪宅」

顧傳暉是上海較早投資花園洋房的台灣商人。他的父母都是上海人，1997年他進入大陸做建材生意，曾經是建築設計師。1999年的一天，顧傳暉坐車經過北京西路、銅仁路口時，看到了「一條美麗的綠色弧線」。他停下車子跑過去看，那是一幢4層的綠色弧形建築，彷彿一艘郵輪，「我和這幢建築有心電感應，我認定這是一座不凡的作品。當時我也在江蘇租了一套花園洋房，我看了很多的上海洋房，基本都是剪力牆式的殖民建築，而這座洋房是樑柱結構的，是新建築。」4年後，顧傳暉就坐在當年震住他的弧形區域，回憶起第一印象，仍舊激動不已。

後來顧傳暉查資料，發現這里曾經是上海顏料大王吳同文的舊宅，吳同文是富商貝潤生的女婿，是建築大師貝聿銘的姑父。吳同文請匈牙利建築大師鄔達克給他設計了這棟房子。這是鄔達克在上海的最後一件作品，1938年竣工時鄔達克向吳同文保證，即使100年也不會落伍，當時這座綠房子被稱作「遠東第一豪宅」，有電梯、冷空調、地板供熱和鍋爐房。「鄔達克設計了上海的國際飯店，在40多年間一直是亞洲第一高樓，而貝聿銘也說，他受鄔達克的影響頗深。」顧傳暉說，「鄔達克喜歡用弧線，這座房子的廊梯、吊頂用了大量的弧線設計，即使電梯都是荷葉型的;貝聿銘也喜歡幾何圖形，喜歡銳角、錐體。這該是他們的師承關系吧。」

在「文革」期間這座豪宅由上海三輪車工會使用，又劃歸上海市規劃院,後來規劃院在邊上建了新大樓，這套花園洋房就成了曬圖室。當顧傳暉敲門進去的時候，房間里只有兩個曬圖工人，空氣中彌漫著阿莫尼亞葯水的臭氣，「只能用兩個字來形容——殘破，大部分的玻璃都碎了，空調外機亂七八糟的掛在外面，花園里還有一個人防工事的出口，貼著白瓷磚。」顧傳暉想買下這座房子，但沒有被允許，最後他以每年128萬元的租金取得10年租期，並承諾花500～600萬元對房屋進行修繕保養。「我當時的想法是非常單純的，認為自己是上海人，應該把這件優秀的建築保存下來。」

但接下來的發展卻令顧傳暉始料未及。「由於是上海市優秀建築，修繕必須通過文管會、房地局、規劃局的同意，每個部門、每個專家都有一套理論;討論會一直開了兩年，我每年100多萬房租照交，卻沒法動工。」顧傳暉說，「我是一個商人，還要做生意。」到2001年房子的修繕終於完成。他上交了4萬元拆除了人防工事入口，將四樓做自己的卧室，三樓做公司，一、二樓開了一個網吧，「那曾是上海最豪華的網吧，我都用康柏的主機，液晶顯示器，20塊錢一小時。我不懂這一行，一年後網吧關門，我虧了500萬元。」

「綠房子」已有70多年的歷史，房屋滲水比較嚴重，顧傳暉將樓頂重新做了防水層，但是房管部門不同意清理外立面，牆壁的漏水始終無法解決。「牆面有很多小縫，不拆除瓷磚怎麼解決呢？鋼筋都已經銹住了。」顧傳暉說，他躺在樓上，一有大車過，就會感到房間的晃動，「還能晃多久呢？我不曉得。也許它可能只有20年的生命了。」

1999年是上海樓市的谷底，2001年開始一路飄升。2002年顧傳暉將一、二樓租給了一新加坡商人開了叫「艷陽天」的餐館。一個月租金20萬元，租期5年。房東規劃院卻對顧的轉租行為提出異議，目前，「艷陽天」已經向顧傳暉停交了4個月的房租。

最令顧傳暉不解的是，他想花12萬元修好電梯，但各保護單位都有太多顧慮，「連勞工部門都要來管，說的責任嚇死人。我現在只好多一事不如少一事」。

B. 於洪區丁香灣是公租房嗎

不是。丁香灣，即丁香湖公園，是沈陽最大的城中湖。位於城市西北部，西至裕虎鐵路聯絡線，南至崑山路、沈山鐵路，東至六零灌渠。公園總面積4.1平方公里，其中水域面積高達3.1平方公里，也是沈陽轄區內最大的人工湖。風景怡人，綠帶環湖，時見丁香。在於洪區的丁香灣旁邊的房屋不是公租房，而是出租房，主要用於遊客租用。

C. 最有效的延時方法有哪些

最有效的延時方法就是使用持久愛安全套。該產品有以下4個特點能起到延時的作用。

1、在套身前端加入獨特的防泄層設計，有助於降低男性的龜頭敏感度，延長男性興奮積累時間，起到延緩射精的作用。

2、凸點、螺紋、快感滾珠在套身上合理分布，每一段的間距都經過嚴格科學計算，有效刺激女性陰道內A點和U點，同時對陰道壁腔來回摩擦，刺激女性性神經，增強女性興奮程度，促使女性跟男性一起進入性高潮，體驗臉紅心跳的震顫，漂浮在雲端的巔峰快感。

3、後段緊束功能，通過陰莖根部緊縮，減緩陰莖靜脈血液迴流而不影響動脈血液流入，增強陰莖勃起硬度，延長性愛時間，還可緊抱陰莖增強男性快感。

4、物理延時產品，獲國家物理延時專利，有別於葯物延時，不添加任何葯物成分，無依賴性，無副作用。

(3)丁香路出租房擴展閱讀:

引發男性射精偏快的主要原因是龜頭的敏感度過高，繼而引起射精的閥值過低。

而持久愛安全套在套身前端加入防泄層設計，有助於降低龜頭的敏感度，後段的緊束，增強陰莖勃起硬度，延長男性興奮積累時間，起到延緩射精的作用。

有效解決了性高潮中男快女慢的矛盾，平衡男女生理時間差，促進了性愛的和諧。

其延時效果雖及不上葯物延時產品，但它以安全健康的方式，成功解決了性愛過程中男女雙方希望延長性生活時間的問題，讓雙方同時享受到性愛快感，讓夫妻生活更加和諧美好。

D. 哈爾濱工程大學校園內有哪些標志性建築

我認為在哈爾濱工程大學中最具有特色的建築便是21b，和21a是挨著的，據我所知，最先建造的是21號樓，便是計算機科學與技術學院的辦公的地方，當然軟體工程學院和國家保密學院都是和計算機科學與技術學院緊密相連的，所以都在一個地方。

E. 房屋中介攜款潛逃，是報警還是去法院提起訴訟人失聯了是需要我自己來找到人嗎

先報警吧，這屬於刑事案件了，會由警方和檢察院出面處理的。

F. 浦東新區勞動總載在哪裡

您好，以下答復僅供參考。浦東新區有兩個地方可以仲裁的，一個是：蓮南路那裡（靠近白蓮涇）這個是社會福利的仲裁。另一個是：浦東新區丁香路600號（市民中心內）。謝謝。

G. 蠶絲被往回縮了怎麼辦

可以到加工蠶絲被的地方將被套換成全棉的被套，再讓師傅把裡面的絲綿拉長，最後縫進被套時記得要讓他們把絲綿和被套的四邊縫一圈，這樣以後就不會縮了。

蠶絲被的使用保養：

1、使用：

蠶絲被芯外面應該套上被套才能使用，否則被芯容易沾染灰塵和污漬。睡覺時不要壓在被子上或者把被子裹到身體下面，這樣可以保持蠶絲被的蓬鬆感。小孩使用蠶絲被時應預防其尿床，同時避免孩子在被子上面亂蹦亂跳。

2、清洗：

要是被套臟了可以拆下來，用冷水清洗即可。蠶絲被芯不可水洗、不可乾洗、不可氯漂、不可熨燙。如果沾染污漬，最好去專業的乾洗店用專用洗滌劑進行局部擦拭，再低溫烘乾，以防面料縮水。如果污漬不大，可以用中性洗滌劑輕輕擦拭。

3、晾曬：

新做的蠶絲被如果有股蠶蛹的味道，放在通風的地方晾曬兩天即可。蠶絲被應該適時晾曬，以1-2周為間隔，每次1-2小時為宜。不要把被子放在烈日下長時間暴曬，這樣會造成蠶絲斷裂。曬好之後用手輕拍，可以保持蓬鬆感。

4、存放：

存放之前要晾曬一次盡量排除內部濕氣。不要存放於潮濕悶熱的環境或裝入膠袋中，以防蠶絲受潮，從而產生異味，失去保暖性和透氣性。避免重壓，被子上面不要疊重物，以免變薄變硬。不可使用樟腦丸等化學葯物，以免污染蠶絲。

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蠶絲被鑒別方法：

1、外觀。優質的蠶絲外觀具有珍珠般的色澤，對光線具有漫折射的性能。潔凈少有雜質，絲路有序整齊；而品質較差的蠶絲往往因添加了漂白劑等化學葯品，而使其外觀呈蒼白色，不具光澤和潤澤感，雜質較多，絲路混亂。

2、觸感。優質的蠶絲觸感柔順滑膩富彈性，無硬性團塊；而劣質蠶絲則觸感粗糙無柔性，無潤澤感，繭莖、繭塊、生繭片、蛹蛻相對較多。味道帶有油性或霉臭味的蠶絲均為劣質品。

3、燃燒。蠶絲燃燒時立刻化為灰，燃燒速度很快。燃燒後呈鬆散狀灰色，具有毛發燒焦味。木棉燃燒後也是灰燼能碾碎。

4、纖維強度。蠶絲強伸力越好，品質則越佳。同樣長的蠶線，拉伸後，越長質量越好。一般好的桑蠶絲可以拉到100厘米以上。

5、使用消毒液進行溶解測試，如果是真蠶絲，放進消毒液中，三五分鍾後蠶絲會逐漸被消毒液溶解消失。

H. 諸暨興城花園有沒有一室一廳房子出租

長安校區。就業情況要看你的專業了。宿舍介紹2011級新生今年將要入住在丁香回公寓答，宿舍規格為三室一廳，一陽台，一衛生間（可洗澡），相對於海棠和竹園公寓，丁香看起來就要偏遠一點，是唯一一個在教學樓的南面的宿舍區，不過也有好處，就是環境比較安靜啦。宿舍配備：電風扇，電視機（可收到50多個台），電話（本棟樓內部使用的電話），暖氣，生活設施比較完善，學校下發的東西在通知書里會有說明。供電情況：通常情況下周日至周四23：30斷電，周五周六通宵供電，特殊情況下也通宵供電，如夏天十分炎熱的情況下。

I. 過敏性皮膚可不可以去角質

嬌嫩肌膚 去角質要領講解
說到去角質，可不是隨便隨便搓搓，一定要掌握去角質的諸多要領。一般來講，去角質最多2周1次就可以了，如果次數太過頻繁，反而會讓皮膚乾裂。另外要用對手法，不然會弄出更多小細紋，像脖子手法由下往上，對抗地心引力，才不會去完角質，皮膚也被拉皺了。更重要的是,有些皮膚狀況是不可以去角質的，一定要特別引起注意，不然本來是想保養皮膚，結果卻弄巧成拙，使皮膚越變越糟。

臉部

去角質時間臉部加脖子約3-5分鍾。

去角質次數油性皮膚、混合性皮膚的T字部位1-2次/1周；乾性皮膚1次/1周

四肢軀干

全身去角質時間每個地方約3-5次，共約15分鍾去角質次數：2次/1個月

誰不可以去角質

如果有以下的狀況，千萬不能去角質。

1.已出現乾燥或脫皮千萬不要以為去角質可把皮去掉，這時應該做的是保濕，去角質只會減輕皮膚的自我防禦力，脫皮的情形反而會更加嚴重。

2.有發膿或發炎的痘痘只要有長痘痘都不適合去角質，尤其是具有傳染性的膿包痘痘，建議可以避開長痘痘的地方，千萬不要碰到痘痘。

3.有皮膚疾病如果有皮膚方面的疾病，避免傳染，也不適合去角質。例如，扁平疣。

不同膚質去角質方法也不同

1、中、乾性肌膚：每兩周一次，視皮膚狀況而定。在粗糙角質及油質多的部位，使用美容角質霜輕脫角質；皮膚較薄、較敏感脆弱之處，則不適合常脫角質。

2、中、油性皮膚：使用可去除表皮之老化角質、黑色素和粉刺的美容角質霜，將角質霜抹於角質較厚之處，待約一至二爭鍾後抹乾，可以深層清潔、軟化角質、幫助養分再吸收的功效。切記脫完角質後，皮膚會比較干，因此要先擦上可以平衡皮膚PH值的潤膚霜後，再敷用面膜。

4、粉刺、面皰、暗瘡皮膚：將富含海藻華的脫角質乳抹在皮膚上，停留二至三爭鍾後，將表皮上老死角質細胞去除。每周視皮膚狀況一至二次。

5、黑斑、雀斑皮膚：取少量含有豐富維生素C、海藻成分的脫質乳塗抹於較粗厚的部位，停留一至二分鍾後，輕輕搓去粗糙的角質。之後，再上可平衡皮膚酸鹼值的潤膚霜，視皮膚性質每一至二周進行一次。

6、粗大毛孔皮膚：在面部塗以深海植物製成的脫角質乳，在角質較粗糙的部位停留約一至二分鍾後輕輕搓去粗糙角質。局部要加強滋潤，黑色素才不易聚集。可每星期進行二次。你也可以使用含海藻成分的脫角質乳，就適合中乾性皮膚者來脫掉表皮不健全的角質使用。對於你嬌嫩的面部肌膚，在去角質用品的選擇上一定不可大意，使用了適合自己的去角質產品，才能這你在去過角質之後，現出更亮麗的肌膚！

去角質的4大妙處

我們在洗澡時，會發現身體上自然脫落一些乳白色軟質物，這就是老化的角質，它隨著沐浴時沖洗或揉搓身體而脫落。當年齡增長，這種剝落的過程就會減緩，結果過多的角質就形成了粗糙乾燥的表皮。因此，定時定期的去角質是保持年輕肌膚不可缺少的。

1、去除皮膚的老化死細胞、粗糙角質，可使皮膚顯現出細嫩光滑的質感。

2、去角質的同時能去除皮膚表面覆蓋的黑黃色素，並消除油性斑，使皮膚潔白而有光澤。

3、去角質還可以促進皮膚的血液循環及新陳代謝，使細胞再生更加順暢，皮膚呈現清新柔美的狀態。

4、若是使用含自然植物成分的脫角質乳，還可溶解皮膚的表皮層老化細胞，具有溫和磨擦作用，可去除表皮的老化角質及聚結的黑色素和粉刺，改善膚色，使毛細孔較小而細致。

面部去角質優化方案

面部去角質與身體去角質的方法大不一樣，愛面子的你該如何去掉臉上的舊角質，讓柔美的肌膚呈現出來呢？步驟：面部脫角質前，最好了解自己的膚質。徹底將臉部清潔干凈，最好在按摩及洗臉後進行。

1、鼻子、額頭、下巴部位的油垢角質最多，可以使用去角質磨砂膏輕輕地揉擦這些部位的粗糙角質。

2、脫角質時要依皮膚生長方向脫，不可太過用力也不要一下子脫得太多，以防引起皮膚搓傷或脫皮、敏感。

3、脫角質後，臉部表皮的老化粗糙角質及粉刺、黑色素等會清除得較干凈，此時要再加強滋潤，才不容易乾燥敏感。

J. 新加坡有哪些著名的旅遊景點

說到新加坡，大家都會推薦聖淘沙、環球影城、濱海灣。這里有一份新加坡網紅拍照地的攻略，很多都是少為人知的小眾景點，在這些地方拍出的照片張張制霸你的朋友圈，這些地方就是新加坡新聞大廈、贊美坊教堂、國立美術館、濱海灣花園和新加坡蘋果店。

四、濱海灣花園。很多人都說，濱海灣花園絕對是我至今見過的最美的花園，沒有之一。這是新加坡最適合散步的市內景點了，因為免費。由溫室(花穹和雲霧林)、18棵超級樹、文化遺產花園、植物世界、蜻蜓湖和翠鳥湖等組成。

五、新加坡蘋果店。在烏節路上，東南亞第一家蘋果專賣店，真的很美呀，妥妥兒的Instagram打卡地。就為了這兩面義大利工匠手工雕刻的大型石牆和石樓梯，也應該去打打卡。烏節路本就是新加坡買買買的中心，順道去Apple Store拍拍美照，不算麻煩。