桓台橡樹灣玫瑰城

1. 橡樹灣怎麼樣好不好值不值得買

樓盤名稱：淄博橡樹灣

城市：淄博

樓盤位置：桓台少海路777號（弈景嘉園西門）

產權年限：70年

建築類型：多層,小高層,高層,板塔結合,

公交線路：51路、251路（至銀座站）公交車方便快捷。

其他交通方式：橡樹灣位於少海路上，北臨鎮南大街，南臨公園路

規劃信息：其佔地面積為86000平方米，容積率，綠化率40%，共0棟樓，停車位多層地上車庫，目前剩餘對應戶售價在20-42萬不等，前期業主出租價約四五百元/月；小高層地下停車位，價格未定

周邊配套：橡樹灣小區採用全現澆框架剪力牆結構，多層採用現澆水泥混凝土磚混結構。小區內多層、小高層結構排布合理，空間相互滲透。

（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）

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2. 桓台縣索鎮橡樹灣小區有一樓車庫空閑，想出租。請有意者請留下電話，價格面儀

是華潤開發的嘛？

面積有多大？你是以什麼身份出租？

3. 桓台哪個小區可以上城南初中學校

玫瑰城，商城，羿景，天煜星河金州，海聖，橡樹灣

4. 合肥崗集和北城哪邊買房好

很多人覺得我總是分析過去的房價，現在2020年都過去一半了，還沒涉及今年的數據。他們始終都不明白，只有通過分析歷史數據，總結房價運行規律，建立房價預測體系，結合目前合肥房地產發展形勢，才能有效指導你買房，這才是房產分析的正確姿勢。

我統計了合肥鏈家2019年全年所有二手房成交數據，共計12807個樣本，均價16425元/平米，較去年16386元/平米上漲39元/平米，漲幅0.24%。其中廬陽區和北城共成交2246套，占總成交的17.5%，比去年降低了1.7%。

接下來我將分區域對廬陽區和北城房價做一個分析和點評，以環城河、45中橡樹灣校區學區、中鐵國際城以及長豐縣界為界，我將兩個區域分為四個部分，分別是：

1、環城河內板塊。這個區域很明顯，就是環城河以內的區域。

2、廬陽東板塊。具體范圍為：廬陽區內，大房郢水庫接電廠路以東，接北二環路以北，臨泉路以南，界首路以東，北一環路以南，沿河路以北。

3、四里河板塊。具體范圍為：廬陽區內，大房郢水庫接電廠路以西，接北二環路以南，臨泉路以北，界首路以西，北一環路以北，沿河路以北，董鋪水庫以東，大房郢水庫以南。

4、北城板塊。大房郢水庫最南端線以北，一直到北繞城高速附近。

本文所分析的數據主要是2019年全年的平均數據，並不能完全代表廬陽區和北城目前的真實房價，因為今年上半年不同板塊不同小區表現不同，房價一直在不斷上漲（下跌），所以不同小區當前實際價格可能比圖中標注的高（低）一些。

這里我要說明一點，由於鏈家網所公布的成交信息，存在極個別房源做低成交價用來避稅的現象，因此對於明顯低於市場價的樣本，我沒有採納。因為這種異常樣本數量極少，大概只有1%不到，不會影響樣本庫的整體質量。

與這次對比的數據是2018年全年的分析，具體可參考我的文章《2018年合肥廬陽區和北城房價分析及購房建議》）。

這次分析，我計算了各小區的房價漲幅，對比數據是2018年的成交均價。由於很多小區成交數據偏少，誤差較大，所以對於樣本特別少的小區，房價漲幅僅供參考。但板塊整體房價走勢，有一定的參考價值。

廬陽區2019年成交均價為17226元/平米，比2018年（16842元/平米）上漲384元/平米，漲幅3.11%，高於大盤。成交周期從73.8天增加到95.3天，延長21.5天；議價空間從2.89%擴大至3.11%，增加了0.22%。

北城2019年成交均價為10714元/平米，比2018年（11015元/平米）下跌301元/平米，跌幅-2.56 %。成交周期從53天增加到85.6天，延長32.6天；議價空間從2.19%擴大至2.76%，提高了0.57%。

2018年和2019年廬陽區和北城的房價表現完全不同。2018年廬陽區下跌，北城是上漲的，而2019年則反過來了，廬陽區上漲，而北城下跌，尤其是第四季度，這種分化趨勢越來越明顯。

環城河內板塊

環城河內板塊2019年共成交410套二手房，成交均價從2018年的20893元/平米漲至23225元/平米，上漲2332元/平米，漲幅11.16%，遠高於平均漲幅。議價空間為3.83%，高於平均值；成交周期79.1天，比去年延長22.1天，低於平均水平。

無論從漲幅和房價絕對值，還是成交周期和議價空間上，45中學區房表現都全面碾壓42中學區房，而且在二手房成交量上，45中也是42中的2倍有餘。

表現最為突出的還是南門小學。不管是「45中+南門小學」，還是「42中+南門小學」，漲幅都遠遠超過其他組合，六安路小學表現其次。安三小在單學區裡面表現是最好的，淮三小緊隨其後，紅星路小學差強人意，逍遙津小學則完全沒有什麼存在感，基本體現不出學區溢價。

「45中+南門小學」的學區房，除了合作經濟廣場外，基本都是房齡超過30年的老房子。作為次新小區，合作經濟廣場單價都在4w-5w，總價大都在400w以上，頂級學區+年輕的房齡，不僅總價高，還能保證可觀的漲幅和足夠的流動性，這是頂級資產的鮮明特徵。

剩下的老破小裡面，只有27%的房子成交總價超過了200w，最高是280w，成交面積從60-90平米不等。我發現成交量相對較大的是安徽日報合肥學院宿舍和省外貿第一生活小區，前者距離45中最近，後者距離南門小學最近，而合作經濟廣場距離兩個學校都近。

我遇到不少粉絲問及「45中+南門小學」學區房裡相對改善的選擇，我覺得可能上面三個小區具有比較強的代表性，可作為優先考慮。但不管怎樣，「45中+南門小學」的老破小，接近70%成交都在總價170w以內，因為房齡超過30年，銀行不給貸款，為確保以後容易脫手，面積盡量控制在60平米以內，總價盡量控制在170w以內。

「45中+安三小」是另一個成交熱門學區，這個區域幾乎沒有次新小區，平均房齡30年。有接近90%的二手房成交總價在170w以下，超過70%的成交在140w以內，大戶型成交主要集中在省公安廳宿舍和省總工會宿舍，改善可作優先考慮。總價盡量控制在150w以內，確保以後容易脫手。

「45中+淮三小」學區相對弱勢，區域內也基本沒有次新小區，平均房齡30年。學區內有一些大戶型的成交，但總價大都不超過170w，超過80%以上的二手房成交，都控制在140w以內，所以「45中+安三小」的學區房，盡量不要買總價超過140w的房子。

「42中+南門小學」的學區房表現也不錯，但平均房齡也基本都達到了30年。學區內有接近70%的二手房成交總價低於180w，超過200w相對改善的成交，主要是省政府宿舍和省建設廳大院。

因為學區房每年都會上漲，上述最佳投資面積只是相對這兩年而言，隨著學區房價格的不斷上漲，最佳投資面積上限也會不斷抬高，但對於老破舊而言，永遠不要去投資過大面積和過高總價的房子。

近幾年部分一線城市開始實行多校劃片政策，這讓我不禁對老城區學區房風險產生了新的思考。盡管我認為合肥初中學區范圍太大，實行多校劃片的可能性不大，但如果小學學區競爭發展到白熱化，不排除會效仿一線城市做出新的平衡。

試想一下，如果在45中內部不同小學之間實現多校劃片，那麼南門小學相對於安三小，淮三小和六安路小學的優勢就基本喪失了，這對南門小學學區房可能會造成不可避免的沖擊。不過目前合肥「6年一學位」都未普遍推行，等發展到多校劃片這個階段，我估計至少還要10年時間，短期內這種擔憂沒有太大必要。

盡管如此，45中和42中的學區房，房齡大都超過30年，基本不能貸款使用杠桿，這跟西南區域新興起來的50中新校、168玫瑰園學校和46中的次新學區房相比，在投資優先順序上，我認為要往後面擺一下了（《合肥學區價值和學區房投資》）。

5. 桓台橡樹灣多層窗玻璃是鋼化的嗎

行台橡樹灣多層窗玻璃，這個當然是鋼化的，如果不是鋼化的華特，這種玻璃的硬度還是不足的